【案情简介】

　　2009年7月8日陈某华与蔡某俊签订《房屋出售协议》，约定陈某华将其坐落于黔江区城西街道河滨西路北段1248号4-1的房屋一套出售给蔡某俊。合同签订后，蔡某俊按约支付了房屋首付款，陈某华亦交付了房屋。双方在办理产权过户手续过程中，因该土地的使用权的性质属于划拨，不能直接办理过户手续，经双方协商，蔡某俊同意补差式分摊办理土地使用权出让手续所需费用，并委托陈某华办理涉案房屋的土地使用权出让手续。陈某华遂办理了包括涉案房屋在内的整栋房屋的土地使用权出让手续，并为此总共支付费用133801.5元。陈某华在2010年9月29日办理了整栋房屋的产权总证及分户证后，要求蔡某俊按照协商约定分摊办证相关费用。蔡某俊拒绝支付，陈某华遂不同意将已办好的分证的房产过户给蔡某俊。蔡某俊遂起诉至法院，要求陈某华办理过户手续并支付违约金，陈某华则抗辩要求蔡某俊支付办证费用。法院于2011年1月作出(2010)黔法民初字第2983号民事判决，判令驳回蔡某俊的诉讼请求。该判决生效后，陈某华多次通知蔡某俊办理房屋过户手续并交纳房屋余款、费用，蔡某俊置之不理。2011年4月14日，陈某华再次书面通知蔡某俊在收到通知七日内办理房屋过户手续。蔡某俊收到后，还是没有与陈某华一起办理房屋过户手续。2011年8月4日，陈某华认为因蔡某俊原因造成协议无法履行，书面通知蔡某俊解除合同，该通知于2011年8月5日到达蔡某俊。通知到达蔡某俊处后，蔡某俊直至2012年6月27日才在其《民事起诉状》中对陈某华的《解除合同通知书》提出异议。2012年7月9日，陈某华提起反诉要求：确认双方签订的《房屋出售协议》已于2011年8月5日解除。

　　【审判结果】

　　黔江区人民法院经审理认为：合同的主要义务在于蔡某俊付款，陈某华交房，上述权利义务均能履行，而土地出让金支付与否并不会导致合同目的落空，合同仍可履行。陈某华提供的证据不能证明双方就土地出让金及办证费用的分摊，以及是否增加房屋价款问题达成协议。因此，本案不具备法律规定的解除条件，陈某华解除合同的行为无效。

　　【法律分析】

　　笔者认为，法院的判决值得商榷，陈某华解除合同的行为应该是有效的行使合同解除权的行为，理由如下：

　　一、由于本案中蔡某俊在接到解除合同通知后三个月内没有向法院起诉，合同解除已经属于既成事实，法院不应对陈某华是否享有解除权进行审理。

　　根据《合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”

　　蔡某俊于2011年8月5日收到陈某华解除合同的书面通知，但直至2012年6月27日才在诉讼中提出异议。根据《合同法司法解释(二)》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，蔡某俊没有在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉。因此，根据《合同法》第九十六条，本案合同自2011年8月5日通知到达蔡某俊时解除。

　　二、本案合同的解除属于既成事实，在本案中无需对陈某华是否享有合同解除权进行审理。

　　《合同法司法解释(二)》虽对合同解除通知的异议期间以及法律效果作出明文规定，但在司法实践中仍存在对该条款具体适用的不同理解。

　　一种观点认为，该条款只适用于有解除权的一方向对方发出解除合同通知，对方在约定或法定的异议期限届满后向法院起诉的，法院才不予支持。如发出解除合同通知的一方依法不享有解除权，则不受此条款约束，即使收到解除合同通知的一方未在异议期内向法院起诉，合同也不必然解除。

　　另一种观点则认为，合同解除权是一种形成权，解除合同的通知一经到达对方，合同即告解除，合同相对方如未在约定或者法定异议期内提起异议之诉，法院将不予支持。

　　十大赞成后一种观点。两种观点的分歧在于发出解除合同通知的一方是否应该限定为有解除权的一方。法律既规定合同自解除通知到达对方时解除，相对方只能在约定或法定的异议期内提起确认之诉，则意味着只要一方行使解除权并通知对方，合同即解除，在双方没有对解除合同发生争议的情况下，无须由法院或者仲裁机构裁决解除合同的效力。只有在一方行使解除合同的权利而另一方认为其没有解除权并提出异议，向法院提起确认之诉的情况下，法院才对合同是否解除进行裁决，才涉及到对发出解除合同一方是否享有解除权进行审理。

　　根据这一规定，接到解除合同通知的一方，如果在三个月内没有向人民法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁，则裁判机构无需对实体进行审理，即应当依照异议期的规定判定合同已经解除，无论异议人关于继续履行合同的理由多么充分，都不应得到裁判机构的支持。而且，“三个月”是法律规定的除斥期间，不因任何事由而中止、中断或者延长。

　　换句话说，如果“发出解除合同通知的一方不享有解除权，则不受关于异议期的约束”的观点成立，那么，无论异议是否成立，法院都是对发出解除合同通知的一方是否享有解除权进行实体审理的结果，与对方是否在异议期内提出异议无关，《合同法》及《合同法司法解释(二)》中关于异议期的规定就毫无实际意义。